北京很好,但已不欢迎交不起房租的人

文丨霍老爷

“长安米贵,居大不易”

北京很好,但已不欢迎交不起房租的人

01 工资涨幅不仅跑不赢房价,也跑不赢房租

住,始终是北漂们最大的痛与追求,这一点十几年来并无太大变化,而今年最大的变数在于,工资不仅跑不赢房价,连房租都跑不赢了。“中产阶级们“一觉醒来,不仅”有恒产者有恒心“只是美好的梦想,明年的房租已经注定要让消费降级进行到底。对于房租暴涨的惊恐情绪四处弥漫,那么房租究竟涨了多少?  

北京很好,但已不欢迎交不起房租的人

租房中介公司们给出的增幅数据相对保守,均显示北京今年7月租金的环比增长值在2%左右。

链家的贝壳研究院数据显示7月北京每平方米月租金环比增长2.2%,我爱我家集团研究院给出的数字则是2.9%,中房协的数据则显示环比上涨1.58%。

作者同时搜集了其他数据研究机构的资料,环比增长数据大约均在2%到4%之间,最高值为4.3%。

相比环比数据,同比增长值看得钱包更痛,尽管各家机构的统计数字有分歧,但综合来看,我们仍能得出一个大概的范围,即北京2018年7月份房租的同比涨幅在20%到26%之间。

不仅是北京,全国一线城市的房租均呈现暴涨趋势。中信证券的数据显示,北上广深今年的房租增速为五年来最高,过去一年的平均涨幅均为20%左右。同北京的房租涨幅类似,广州房租环比上涨2.92%,同比上涨21.64%。

可以肯定的是,我们的工资环比涨不了2%,同比更是涨不了20%。

02 房东: 就算涨了房租,也是在补贴房客

就算房租涨了,房东们满意吗?

拿500万存余额宝,年化3.2%,一年利息超过15万,而北京一套500万的房子,月租金怎么也不会到1万。这么来看,房东们简直实在做慈善。

当然,这套理论过去并不适用,毕竟房屋租售比在过去并不能完全解释中国的房产市场。

先聊几句房屋租售比的问题。顾名思义,房屋租售比指的是“每平方米建筑面积的月租金”/“每平方米建筑面积的房价”。通过计算房屋租售比,我们可以算出在房价和租金基本不变的情况下,通过出租房屋收回买房时的投资需要多少个月。

按照国际惯例,一个房产市场良性发展的地区,其房屋租售比应该在1:300到1:200之间。也就是说,如果买房的钱可以在200个月(17年)内通过租房回本,那么这个地区的房产投资潜力很大;如果一个地区的购房投资用300个月(25年)的租金都无法回本的,那么这个地方的房产泡沫已经比较明显。

我国一线城市的房屋租售比在多少呢?按照中房协的实时数据,北京的租售比是58年,上海是60年,广州是54年。这是两月来房租暴涨之后的数据。

北京很好,但已不欢迎交不起房租的人

按照租售比理论,北上广的房地产早该是泡沫,但实际北上广地产从未真正降温,因为大家都清楚,过去买房谁也不在乎租售比,在乎的是飞涨的房价,在乎的是同恒产绑定的公共资源,尤其是教育资源。

然而,如今房价横盘日久,加上“租售同权“或许真的能够逐步实现,那么租售比就成了房东们不得不考虑的问题。毕竟,房产增值预期逐渐减少,大部分北上广的房租都跑不过商业贷款利息,对于背负购房贷款的房东们而言,如果房价停滞不涨,哪怕房租涨到如今的水平,仍然是月月亏损。

03 房客崩溃,房东吃亏,资本得利?

房租爆炸的锅究竟是谁的?恐怕这个锅可以分一分。

租房与买房有一个本质的不同。房价不仅仅只看土地价格和建筑成本,更重要的是价值预期。因此,房价暴涨仍有人期待早些上车,价格虚高的情况更为普遍。但租房则是刚性需求,五环租不起,总还能去六环租,空置率才是关键。

换言之,供需关系的平衡最大程度决定了房租的价格。当市场内的房屋存量远高于租房需求,房租必然下跌;当市场内的房租存量低于租房需求,房租上涨同样不可避免。

胡景晖作为行业内人士抨击长租公寓平台为抢占份额而囤积房源,从而导致房租暴涨,那么这个前提是,这些企业能够垄断绝大多数房源并且宁可空置也不肯降价出租。

毕竟就国外的历史经验看,当一个地区的房屋空置率超过11%,那么房租就会自然下跌。而自如CEO熊林的说法是:”租赁机构化占比不足3%,自如在北京占比不过8%”。 

自如们的双手总是不干净的,否则,也不会喝了住建委等部门的一杯茶,就能吐出12万套存量房投向市场,但这12万套存量房,真的就能左右租房市场?说到底,资本能够进入的契机,还是能租的房子不够了。

北京很好,但已不欢迎交不起房租的人

至于为何房源不足,自如们的自辩书里写的较为隐晦——“CPI,供需矛盾,人口对租住品质需求提升、传统的暑期租赁旺季等”。贝壳研究院则较为清楚的指出,群租房、棚户区的拆迁也导致了需求的增加和供应的减少。

根据《财经》的数据,去年北京市拆违面积是5987万平方米,这个数字几乎是2016年的一倍。而今年,北京市政府拟拆违4000万平方米以上,完成核心区615条街巷环境整治。

市场内房源减少,但租房需求则仍在增加。央视的中国经济生活大调查晚会中提到一组数据,北京、上海的居民首次购房年龄已经从2013年的30岁推迟到2016年的34岁。

买房越来越晚,那么租房的需求自然越多。如果“租售同权“等政策进一步落地,租房需求只会越来越高。按照链家研究院提供的数据,目前中国的可租赁房屋为4600万套,而租赁人口则达到1.6亿。

04 长租公寓平台为何而生,又将在未来如何影响租房市场

有需求才有供给,自如们的应运而生必然是基于市场的需求。或许是过去几年消费升级让白领们对居住体验有了要求,或许是受够了房东的欺压和违约而得不到任何法律的保护,寄希望于长租平台能有相对规范的管理和服务。

无论如何,长租平台的出现是市场需求的结果,租赁市场的机构化并不必然是坏事。在很多发达国家,租房公司可以占到租赁市场总供给的25%到30%,而中国全国的租赁市场机构化份额占比不到2%。当然,在北京,租房市场机构化程度要更高。

资本涌入租房市场原本就是政策导向的结果。自去年“房子是用来住的不是用来炒的”,加之“租售同权”的步步推进,租房的供给侧改革就是必然的结果。

从中央到地方,鼓励各类资本进入租赁市场的文件层出不穷。哪怕是在长租公寓平台被爆出囤积房源的时候,政府在要求自如们拿出12万间房不涨价投入市场的同时,仍要求他们在未来几个月扩大供给,加大收房力度。

资本逐利,而规范市场的责任永远在政府。就作者在美国的租房经验来看,企业运营的房源比个人租赁的服务质量要好很多,但这种好的前提是基于政府对于行业的监管。而今夏北京房租哄抬的问题在于政府并没有及时预见到鼓励资本进入租赁市场可能出现的问题。

长租公寓类企业要存活,就必须在初期圈地以图后续发展,我们很难要求资本有“良心”,否则也就不需要政府监管。自如们是这次北京租金灾难的推手毋庸置疑,但真正的根源仍在别处。

北京很好,但已不欢迎交不起房租的人

好在,政府已经出手了,“三不得”与“三严查”似乎是暂缓了北京房租的暴涨趋势,但已经上涨的房租永远不会跌回去了。更何况,当租房需求大于房源供给的根本问题无法解决,很难说长租平台和私人房主谁能更加易于让政府进行宏观调控。

毕竟,长租平台们不得不按时纳税,而私人房东们有几个交过房产税和个人所得税呢?而就今年7月的经济数据来看,投资、消费和工业增速全面下滑,房地产经济指标则一枝独秀,成为唯一的亮点。房屋租赁市场的机构化,恐怕不会停止,而会进一步推进下去。

“长安米贵,居大不易”。无数人被北京的繁华吸引而来,被北京集全国之精粹的医疗、教育服务而来,而这些吸引着一批又一批年轻人前赴后继的东西,并非平白而来。

地方财政仍不能完全摆脱对土地的依赖,而停滞不前的房价和已经付出的成本都在等待通过房租的形式收回。北京,注定是一座居之不易的城市。

十年前,“北京欢迎你”响彻全球。但实际上,北京想要的,也许只是能付得起房租的人。

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